Putusan Mahkamah Konstitusi Indonesia Nomor 198/PUU-XXIII/2025 merupakan perkembangan penting dalam hukum properti dan hukum pertanahan Indonesia karena menyoroti kekosongan normatif yang selama ini melekat dalam pengaturan rumah susun bukan hunian. Putusan ini tidak hanya menyentuh persoalan interpretasi Pasal 50 Undang-Undang Rumah Susun, tetapi juga membuka diskursus yang lebih luas mengenai kebutuhan pembaruan arsitektur hukum yang mampu mengakomodasi perkembangan fungsi bangunan bertingkat modern. Dalam konteks urbanisasi, komersialisasi ruang, dan kompleksitas penggunaan vertikal tanah, keberadaan apartemen non-hunian telah menjadi realitas ekonomi dan hukum yang tidak lagi dapat dipinggirkan oleh konstruksi normatif yang hanya berorientasi pada fungsi hunian.

Urgensi pengaturan hukum mengenai apartemen non-hunian berangkat dari fakta bahwa rezim hukum yang berlaku saat ini hanya mengenal dua kategori penggunaan, yakni hunian dan campuran. Kategori campuran sendiri tetap menjadikan fungsi hunian sebagai orientasi utama, dengan fungsi non-hunian hanya diposisikan sebagai pelengkap. Konstruksi ini menciptakan kekosongan hukum bagi bangunan apartemen yang seluruhnya diperuntukkan bagi fungsi non-hunian, seperti perkantoran strata title, unit komersial bertingkat, atau bentuk lain dari vertical commercial ownership. Dalam praktik, absennya pengakuan eksplisit ini melahirkan ketidakpastian hukum yang berdampak langsung pada pengembangan, pemanfaatan, dan pembiayaan proyek-proyek tersebut.

Permohonan yang diajukan oleh PT Pasaraya International Hedonisarana menjadi ilustrasi konkret bahwa persoalan ini bukan semata isu teoretis, melainkan problem praktis yang telah menimbulkan konsekuensi transaksional nyata. Ketidakmampuan memperoleh persetujuan pertelaan dan akta pemisahan, yang berujung pada tidak dapat diterbitkannya SHM Sarusun, menunjukkan bahwa ketiadaan pengaturan bukan sekadar kekosongan formal, tetapi menghasilkan hambatan dalam pembentukan hak. Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, ketika hak tidak dapat dikonstruksikan secara administratif dan didaftarkan secara legal, maka kepastian hukum atas objek tersebut menjadi rapuh.

Dalam penalarannya, Mahkamah Konstitusi secara penting mengakui adanya regulatory gap yang menimbulkan disfungsi dalam rezim rumah susun. Pengakuan ini signifikan karena Mahkamah tidak semata melihat persoalan sebagai isu implementasi administratif, tetapi sebagai masalah struktural dalam desain legislasi. Ketika norma yang ada gagal mengakomodasi perkembangan praktik sosial dan ekonomi, maka urgensi reformasi hukum menjadi keniscayaan. Dalam hal ini, perintah Mahkamah kepada pembentuk undang-undang untuk melakukan perubahan dalam waktu dua tahun merupakan bentuk constitutional signaling bahwa pembiaran terhadap kekosongan hukum ini tidak dapat dipertahankan.

Urgensi pengaturan hukum mengenai apartemen non-hunian juga terlihat dari implikasinya terhadap pembentukan dan perlindungan hak milik. Tanpa dasar hukum yang jelas, unit non-hunian kehilangan jalan untuk memperoleh SHM Sarusun sebagai instrumen utama pengakuan hak individual atas satuan rumah susun. Padahal sertifikat tersebut bukan hanya dokumen administratif, tetapi fondasi legal bagi kepemilikan, pengalihan, pembebanan hak tanggungan, dan perlindungan terhadap pihak ketiga. Ketika instrumen ini tidak tersedia, maka struktur kepemilikan menjadi rentan, baik secara privat maupun publik.

Dimensi urgensi berikutnya berkaitan dengan pembiayaan dan akses terhadap sistem keuangan. Dalam praktik pembiayaan properti, legal certainty atas title merupakan prasyarat utama agar suatu objek dapat diterima sebagai jaminan. Ketika unit apartemen non-hunian tidak dapat memperoleh SHM Sarusun, lembaga keuangan menghadapi keterbatasan untuk mengakui objek tersebut sebagai agunan. Konsekuensinya, proyek-proyek non-hunian berpotensi mengalami hambatan pendanaan, sementara pemilik unit menghadapi keterbatasan dalam memanfaatkan aset mereka sebagai instrumen ekonomi. Ini menunjukkan bahwa kekosongan hukum tersebut berdampak melampaui isu pertanahan, memasuki ranah stabilitas transaksi dan ekosistem pembiayaan.

Putusan Mahkamah juga menyoroti inkonsistensi penerapan Pasal 50 oleh pemerintah dalam praktik. Dalam sejumlah kasus, persetujuan pertelaan dan akta pemisahan tetap diberikan bagi bangunan non-hunian meskipun tidak terdapat dasar hukum yang jelas. Inkonistensi ini memperlihatkan adanya discretionary implementation yang tidak didukung legitimasi normatif yang memadai. Kondisi semacam ini berbahaya karena menciptakan dualisme antara praktik administratif dan hukum positif, yang pada akhirnya dapat merusak prinsip kepastian hukum serta membuka ruang sengketa di kemudian hari.

Urgensi pengaturan hukum juga lahir dari kebutuhan harmonisasi antara perkembangan pasar properti dan sistem hukum yang mengaturnya. Model pembangunan vertikal modern tidak lagi terbatas pada fungsi residensial. Perkembangan kota-kota besar menunjukkan meningkatnya kebutuhan atas strata title commercial developments yang berdiri sendiri. Ketika hukum tidak mengakui bentuk-bentuk ini secara eksplisit, maka hukum tertinggal dari realitas ekonomi yang justru terus berkembang. Dalam konteks ini, reformasi pengaturan bukan semata koreksi normatif, melainkan penyesuaian hukum terhadap transformasi ruang urban kontemporer.

Dari perspektif perlindungan konsumen, urgensi pengaturan apartemen non-hunian juga berkaitan erat dengan pencegahan sengketa antara pengembang dan pembeli unit. Ketika dasar legal kepemilikan tidak jelas, pembeli berpotensi mengalami kerugian karena objek yang dibeli tidak dapat memperoleh status hak sebagaimana diharapkan. Situasi ini dapat melahirkan gugatan wanprestasi, klaim misrepresentation, bahkan potensi persoalan pidana dalam kondisi tertentu. Oleh sebab itu, regulasi yang jelas diperlukan bukan hanya untuk kepastian bisnis, tetapi juga sebagai instrumen perlindungan hukum bagi para pihak dalam transaksi.

Perintah Mahkamah untuk membentuk kerangka hukum baru juga penting dibaca sebagai upaya menjaga koherensi sistem hukum. Mahkamah secara sadar tidak menafsirkan langsung Pasal 50 agar mencakup fungsi non-hunian, karena langkah demikian berpotensi menciptakan disharmoni dengan definisi rumah susun dalam Pasal 1 ayat (1) yang berorientasi hunian. Pendekatan ini menunjukkan bahwa solusi atas kekosongan hukum harus dibangun melalui legislasi, bukan dipaksakan melalui interpretasi yudisial yang berisiko melampaui desain sistemik undang-undang. Di sinilah urgensi pengaturan menemukan dimensi konstitusionalnya.

Selain itu, urgensi regulasi baru berkaitan dengan kebutuhan merumuskan karakter hukum apartemen non-hunian secara spesifik. Pengaturan baru tidak cukup hanya menambahkan kategori penggunaan dalam Pasal 50, tetapi juga harus menjawab isu-isu mendasar seperti status hak atas tanah yang mendasari, mekanisme pertelaan, bentuk sertifikasi, tata kelola bagian bersama, pengaturan pengelolaan gedung, serta hubungan hukum antara pemilik unit dan pengelola. Tanpa desain yang komprehensif, perubahan hukum berisiko hanya menjadi tambalan normatif yang tidak menyelesaikan problem mendasar.

Dalam perspektif investasi, keberadaan kerangka hukum yang jelas untuk apartemen non-hunian juga penting untuk meningkatkan kepercayaan pasar. Investor, baik domestik maupun asing, sangat bergantung pada prediktabilitas hukum dalam menilai risiko proyek. Ketidakjelasan status hukum suatu aset vertikal komersial dapat menjadi faktor disinsentif yang menghambat investasi sektor properti. Dengan demikian, urgensi pengaturan bukan hanya soal menutup celah hukum, tetapi juga soal menciptakan infrastruktur hukum yang mendukung pertumbuhan ekonomi.

Putusan ini juga mengingatkan bahwa pengaturan properti modern tidak dapat lagi dipisahkan dari pendekatan multidisipliner. Rumah susun bukan hunian menyentuh isu pertanahan, pembiayaan, hukum perusahaan, tata ruang, hingga hukum perlindungan konsumen. Karena itu, regulasi baru yang akan dibentuk seharusnya tidak bersifat sektoral semata, tetapi harus terintegrasi. Urgensi pengaturan justru terletak pada kebutuhan menghadirkan rezim hukum yang mampu menghubungkan berbagai dimensi tersebut secara sistematis.

Bagi pengembang, putusan ini mengandung implikasi kehati-hatian yang besar. Meskipun ada sinyal reformasi, kerangka hukum yang berlaku belum berubah, sehingga risiko transaksional tetap ada sampai regulasi baru diterbitkan. Dalam situasi demikian, perencanaan proyek apartemen non-hunian harus memperhitungkan risiko title uncertainty, risiko pembiayaan, dan potensi hambatan legal dalam pengalihan unit. Hal ini menunjukkan bahwa urgensi pengaturan bukan hanya sekadar agenda legislasi negara saja, namun telah kebutuhan praktis yang sangat dirasakan bagi para pelaku usaha di bidang properti. []